Erweiterte Grundstückskürzung: Voraussetzungen, schädliche Tätigkeiten und typische Fallen

Kurz erklärt: Die erweiterte Grundstückskürzung, auch erweiterte Gewerbesteuerkürzung genannt, nimmt auf Antrag den Teil des Gewerbeertrags aus der Gewerbesteuer heraus, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Sie gilt nur für Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz und daneben höchstens eigenes Kapitalvermögen verwalten, und zwar während des gesamten Erhebungszeitraums.

Dieser Beitrag ist für dich, wenn du Immobilien in einer GmbH, UG oder gewerblich geprägten GmbH & Co. KG hältst oder das planst und wissen willst, welche Tätigkeit dir die Kürzung kostet. Die Voraussetzungen sind eng: Schon eine kleine Nebentätigkeit kann sie für das ganze Jahr kippen.

Was ist die erweiterte Grundstückskürzung?

Die erweiterte Grundstückskürzung ist eine Sonderregel der Gewerbesteuer für reine Grundstücksunternehmen. Statt nur die Grundsteuer zu kürzen, kürzt sie den gesamten Gewerbeertrag aus der Vermietung eigener Immobilien. Für eine Immobilien-GmbH ist das oft der Unterschied zwischen voller Gewerbesteuer auf die Miete und keiner.

Denn eine GmbH gilt stets als Gewerbebetrieb, auch wenn sie nur vermietet (§ 2 Abs. 2 GewStG), und sie bekommt keinen Gewerbesteuer-Freibetrag: Die 24.500 € gibt es nur für natürliche Personen und Personengesellschaften (§ 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 GewStG). Für Grundbesitz kennt das Gesetz zwei Kürzungen, die sich gegenseitig ausschließen:

Die erweiterte Kürzung tritt an die Stelle der einfachen. Fällt sie weg, bleibt dir die einfache Kürzung. Das gilt ausdrücklich auch, wenn der Grundbesitz dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dient (H 9.2 Abs. 4 GewStH).

Wer kann die erweiterte Kürzung nutzen? Die Voraussetzungen im Überblick

Die erweiterte Kürzung steht jeder Rechtsform offen, also Einzelunternehmen, Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften (R 9.2 Abs. 1 GewStR). Praktisch wichtig ist sie für die GmbH und für die gewerblich geprägte GmbH & Co. KG, die als Gewerbebetrieb gilt, auch wenn sie nur vermietet (§ 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG). Diese Voraussetzungen müssen zusammen erfüllt sein:

• Ausschließlich eigener Grundbesitz: Das Unternehmen verwaltet und nutzt nur eigenen Grundbesitz. Was Grundbesitz ist, richtet sich nach dem Bewertungsgesetz. Wirtschaftliches Eigentum reicht, ein Erbbaurecht zählt mit. Betriebsvorrichtungen gehören nicht dazu (§ 243 Abs. 2 Nr. 2 BewG).
• Daneben nur das, was das Gesetz erlaubt: eigenes Kapitalvermögen verwalten, Wohnungsbauten betreuen, Ein- und Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen errichten und veräußern sowie die Strom- und Mieterleistungen innerhalb der Grenzen aus Satz 3. Die Liste ist abschließend. Andere Tätigkeiten schaden auch dann, wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind (R 9.2 Abs. 2 GewStR).
• Das ganze Jahr: Die Voraussetzungen müssen während des gesamten Erhebungszeitraums vorliegen (R 9.2 Abs. 1 Satz 3 GewStR). Eine schädliche Tätigkeit für ein paar Wochen kostet die Kürzung für das ganze Jahr.
• Kein Grundbesitz für den Betrieb eines Gesellschafters: Dient der Grundbesitz ganz oder zum Teil dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters, ist die erweiterte Kürzung ausgeschlossen (§ 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG).
• Gesonderte Gewinnermittlung: Betreut das Unternehmen auch Wohnungsbauten, veräußert es Wohnungen oder Häuser oder nutzt es die Ausnahmen aus Satz 3, muss der Gewinn aus der eigenen Grundstücksverwaltung gesondert ermittelt werden (§ 9 Nr. 1 Satz 4 GewStG).
• Antrag: Die erweiterte Kürzung gibt es nur auf Antrag. Das Finanzamt gewährt sie nicht von sich aus.

Ob deine Struktur diese Liste erfüllt, klären wir in unserer Steuerberatung für Immobiliengesellschaften vor dem ersten Mietvertrag, nicht erst beim Jahresabschluss. Für die Grundsatzfrage, wann sich eine Gesellschaft für deine Immobilien überhaupt lohnt, lies unseren Guide zur vermögensverwaltenden GmbH.

Wie viel Gewerbesteuer spart die erweiterte Kürzung?

Bei einem Gewinn von 100.000 € aus der Vermietung und einem Hebesatz von 400 % zahlt eine Immobilien-GmbH mit erweiterter Kürzung in diesem Beispiel 0 € Gewerbesteuer, ohne sie 13.440 €. Die Körperschaftsteuer von 15.825 € fällt in beiden Fällen an. Annahmen: alle Erträge stammen aus der Vermietung eigener Objekte, 4.000 € Grundsteuer sind als Betriebsausgabe gebucht, keine Hinzurechnungen.

Rechengrundlagen: Steuermesszahl 3,5 % (§ 11 Abs. 2 GewStG), Körperschaftsteuer 15 % bis zum Veranlagungszeitraum 2027, danach schrittweise bis 10 % ab 2032 (§ 23 Abs. 1 KStG), Solidaritätszuschlag 5,5 % (§ 4 SolZG). Die Gewerbesteuer ist keine Betriebsausgabe (§ 4 Abs. 5b EStG), deshalb ändert sie die Körperschaftsteuer nicht. Setz den Hebesatz deiner Gemeinde ein; wie Gewinn und Hebesatz zusammenspielen, zeigen wir bei der Gewerbesteuer der GmbH.

Zur Einordnung: Zinserträge, etwa aus angelegten Mietüberschüssen, sind nicht Teil der Kürzung und bleiben gewerbesteuerpflichtig (H 9.2 Abs. 3 GewStH). Und schüttest du Gewinne an dich aus, zahlst du privat noch einmal Steuern darauf.

Welche Tätigkeiten sind schädlich für die erweiterte Kürzung?

Schädlich ist jede Tätigkeit, die nicht zur Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes gehört und nicht ausdrücklich im Gesetz erlaubt ist. Die Folge ist immer dieselbe: Die erweiterte Kürzung entfällt für alle Erträge des ganzen Jahres, nicht nur für den schädlichen Teil (Gleich lautende Ländererlasse vom 17.06.2022, Rn. 5).

Quellen der Tabelle: § 9 GewStG, R 9.2 GewStR und H 9.2 GewStH 2024, Gleich lautende Erlasse der Länder vom 17.06.2022, BStBl I S. 958.

Nicht schädlich sind dagegen Tätigkeiten, die Teil der Vermietung selbst sind: Wärme an deine Mieter liefern, Betriebskosten wie den Hausmeister für dein eigenes Objekt umlegen, eine Grundschuld für einen Kredit bestellen oder Schadensersatz aus einem Mietvertrag einfordern (Ländererlass Rn. 2, 26 und 30; H 9.2 Abs. 2 und 3 GewStH).

Strom, Photovoltaik, Ladestationen und Zusatzleistungen: was ist unschädlich?

Strom aus erneuerbaren Energien und Strom aus Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder E-Bikes sind unschädlich, solange diese Einnahmen im Wirtschaftsjahr höchstens 20 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes betragen. Andere Einnahmen aus direkten Verträgen mit deinen Mietern sind bis 5 % unschädlich (§ 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b und c GewStG).

Die Ausnahmen kamen mit dem Fondsstandortgesetz vom 3. Juni 2021. Die 20-%-Grenze gilt seit dem Erhebungszeitraum 2023 in der Fassung des Wachstumschancengesetzes vom 27. März 2024 (§ 36 Abs. 4b Satz 2 GewStG). Der Ländererlass vom 17.06.2022 nennt noch 10 %, maßgeblich ist das Gesetz. Seine Rechenregeln gelten weiter:

• Bezugsgröße: vereinbarte Mieten inklusive umlagefähiger Betriebskosten, ohne Umsatzsteuer (Rn. 30).
• Leerstand senkt die Grenze: Für leere Einheiten gibt es keine vereinbarte Miete, die Bezugsgröße sinkt (Rn. 33).
• Verkauf der Anlage zählt mit: Erlöse aus Verkauf oder Abbau einer Photovoltaikanlage oder Ladesäule fließen in die Grenze ein (Rn. 10).
• Blockheizkraftwerk: keine Anlage für erneuerbare Energien, außer es läuft ausschließlich mit Biomasse. Wärme an Mieter ist Teil der Vermietung (Rn. 11 und 26).

Oft übersehen: Der Gewinn aus diesen Tätigkeiten bleibt gewerbesteuerpflichtig, nur die Kürzung für die Vermietung bleibt erhalten (Rn. 3), und du musst den Gewinn aus der Grundstücksverwaltung gesondert ermitteln (§ 9 Nr. 1 Satz 4 GewStG). Plane die Photovoltaikanlage also mit der Buchhaltung, nicht nur mit dem Installateur.

Hausverwaltung und eigener Bestand in einer GmbH: warum das die Kürzung gefährdet

Eine GmbH, die eigene Wohnungen hält und zusätzlich fremde Objekte verwaltet, verliert die erweiterte Kürzung in der Regel. Die Verwaltung fremden Grundbesitzes gehört nicht zur Verwaltung eigenen Grundbesitzes. Unschädlich ist nur die Betreuung von Wohnungsbauten, und die ist eng: reine Wohngebäude, Verantwortung für das Gesamtobjekt, gesonderte Gewinnermittlung.

Ein Plan, der bei Immobiliengesellschaften naheliegt: Eine Gesellschaft soll alles rund um Immobilien übernehmen. Eigene Wohnungen halten, für andere Eigentümer verwalten, manchmal mit Hausmeister- oder Reinigungsservice. Eine Gesellschaft, ein Konto, eine Buchhaltung. Steuerlich ist das kein sicherer Standard:

• Betreuung von Wohnungsbauten: Die Verwaltung fertiger fremder Wohngebäude kann als Betreuung von Wohnungsbauten unschädlich sein. Nach der Rechtsprechung aber nur, wenn das Gebäude ausschließlich Wohnzwecken dient (BFH vom 15.04.2021) und du dich um das Gesamtobjekt kümmerst und die Hauptverantwortung trägst (BFH vom 16.02.2023, beide H 9.2 Abs. 2 GewStH). Gemischt genutzte Häuser und Gewerbeobjekte fallen heraus.
• Der Verwaltergewinn bleibt steuerpflichtig: Auch wenn die Betreuung unschädlich ist, kürzt die erweiterte Kürzung nur den Ertrag aus deinem eigenen Grundbesitz. Das Honorar aus der Fremdverwaltung zahlt Gewerbesteuer, und du brauchst eine gesonderte Gewinnermittlung (§ 9 Nr. 1 Satz 4 GewStG).
• Hausmeister und Reinigung für Dritte: Das ist eine gewerbliche Dienstleistung und keine Verwaltung eigenen Grundbesitzes. Sie steht nicht in der abschließenden Liste des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG und schadet der Kürzung deshalb auch in kleinem Umfang (R 9.2 Abs. 2 Satz 1 und 2 GewStR).

Deshalb rechnen wir bei solchen Plänen eine getrennte Struktur durch: eine Objektgesellschaft nur für den eigenen Bestand, eine Verwaltungsgesellschaft für fremde Objekte und Dienstleistungen. Das ist eine Variante, kein Automatismus: zwei Gesellschaften heißen zweimal Jahresabschluss und Erklärungen, und Verträge zwischen beiden brauchen fremdübliche Konditionen. Eine Falle bleibt: Mietet deine Hausverwaltung als Einzelunternehmen oder als Personengesellschaft, an der du beteiligt bist, ein Büro im Haus deiner Objekt-GmbH, dient der Grundbesitz dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters. Dann ist die erweiterte Kürzung der Objekt-GmbH weg, auch für eine kleine Fläche (§ 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG; H 9.2 Abs. 4 GewStH).

Die Kürzung geht selten durch die Vermietung selbst verloren, sondern durch das, was nebenbei dazukommt. Prüfe jede neue Tätigkeit deshalb, bevor der Vertrag unterschrieben ist.

Immobilie an die eigene Betriebs-GmbH vermietet: Betriebsaufspaltung und verbundene Unternehmen

Vermietest du eine Immobilie an einen Gewerbebetrieb, an dem du selbst beteiligt bist, steht die erweiterte Kürzung auf dem Spiel. Ausgeschlossen ist sie, wenn der Grundbesitz dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dient (§ 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG) oder wenn die Vermietung Teil einer Betriebsaufspaltung ist. Dann bleibt nur die einfache Kürzung.

Ein Muster aus unseren Erstgesprächen: Eine Immobilien-GmbH hält mehrere Eigentumswohnungen und hängt mit einer weiteren GmbH zusammen. Bevor eine verbundene Gesellschaft Flächen der Immobilien-GmbH nutzt, ist die Kette zu prüfen:

• Gewerbebetrieb eines Gesellschafters: Darunter fällt dein eigenes Einzelunternehmen und auch eine Personengesellschaft, an der du als Mitunternehmer beteiligt bist. Der Ausschluss greift schon bei einem Zwerganteil, bei einem ganz unwesentlichen Teil des Grundbesitzes und bei einer Überlassung für zwei bis drei Tage (H 9.2 Abs. 4 GewStH).
• Betriebsaufspaltung: Sie liegt vor, wenn ein Unternehmen eine wesentliche Betriebsgrundlage an einen Betrieb überlässt und dieselbe Person oder Personengruppe beide beherrscht. Die Vermietung ist dann keine Vermögensverwaltung mehr, sondern gewerblich (H 15.7 Abs. 4 EStH). Die Besitzgesellschaft kann die erweiterte Kürzung nicht nutzen (BFH vom 28.06.1973; H 9.2 Abs. 2 GewStH). Für die Beherrschung zählen auch mittelbare Beteiligungen.
• Schwester-GmbH: Mietet eine GmbH, an der du beteiligt bist, ist das nach dem Wortlaut nicht der Gewerbebetrieb eines Gesellschafters, denn der Betrieb gehört der GmbH. Wer nur über eine Kapitalgesellschaft beteiligt ist, gilt nicht als Gesellschafter im Sinne von Satz 5 (H 9.2 Abs. 4 GewStH). Ob trotzdem eine Betriebsaufspaltung entsteht, hängt an den Beteiligungen im Einzelfall.
• Organschaft: Vermietet eine Organgesellschaft ihren Grundbesitz an eine andere Organgesellschaft desselben Organkreises, gibt es keine erweiterte Kürzung, auch wenn diese an Dritte weitervermietet (BFH vom 11.07.2024, H 9.2 Abs. 2 GewStH). Planst du eine Holding über Objekt- und Betriebsgesellschaft, gehört diese Frage in die Planung. Mehr dazu unter Holding gründen.

Die Entscheidung fällt mit dem Mietvertrag. Danach lässt sie sich oft nur noch für künftige Jahre korrigieren.

Verkauf des letzten Grundstücks und Änderungen im Laufe des Jahres

Verkaufst du das letzte Grundstück deiner GmbH, entscheidet der Zeitpunkt. Geht es zum 31. Dezember, 23:59 Uhr, über, bleibt die erweiterte Kürzung für das Jahr erhalten (BFH vom 11.08.2004). Geht es schon zu Beginn des 31. Dezember über, entfällt sie für das ganze Jahr (BFH vom 17.10.2024, III R 1/23, BStBl II 2025 S. 158).

Der Grund ist das Ausschließlichkeitsgebot: Ohne Grundbesitz verwaltet die Gesellschaft für den Rest des Jahres keinen eigenen Grundbesitz mehr. Weitere Regeln rund um Käufe und Verkäufe:

• Verkauf eines von mehreren Objekten: gehört grundsätzlich zur Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes, der Veräußerungsgewinn wird mitgekürzt (Ländererlass Rn. 35; H 9.2 Abs. 3 GewStH).
• Ausnahme bei Einbringung unter Wert: Gewinne aus stillen Reserven eines Grundstücks, das innerhalb von drei Jahren vor dem Verkauf unter dem Teilwert in die Gesellschaft kam, sind nicht kürzbar, soweit sie bis zur Übertragung entstanden sind (§ 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 2 GewStG).
• Wechsel im Laufe des Jahres: Geht ein Unternehmen erst im Laufe des Jahres von einer gewerblichen zu einer rein vermögensverwaltenden Tätigkeit über, gibt es für dieses Jahr keine erweiterte Kürzung (H 9.2 Abs. 1 GewStH).
• Viele Verkäufe: Häufen sich An- und Verkäufe, droht gewerblicher Grundstückshandel, beurteilt über mehrere Jahre (H 9.2 Abs. 2 GewStH).

Checkliste: Was wir vor jeder neuen Tätigkeit prüfen

Willst du mit deiner Immobilien-GmbH Gewerbesteuer vermeiden, ist diese Checkliste der wichtigste Schritt. Nutze sie vor jeder Änderung und als festen Schritt im Jahresabschluss. Typische Auslöser: Kauf oder Verkauf, erstmalige Fremdverwaltung, Überlassung an ein verbundenes Unternehmen, eine neue Photovoltaikanlage oder Ladesäule, ein neuer Gewerbemieter. Sag uns Bescheid, bevor sich Tätigkeit, Beteiligungen, Immobilien oder Finanzierungen ändern.

1. Tätigkeiten auflisten: Macht die Gesellschaft etwas anderes als eigene Objekte vermieten? Fremdverwaltung, Hausmeister, Reinigung, Vermittlung?
2. Mieter prüfen: Ist ein Gesellschafter, sein Einzelunternehmen oder eine Personengesellschaft, an der er beteiligt ist, Mieter, auch nur für eine Teilfläche oder ein paar Tage?
3. Verflechtung prüfen: Beherrscht dieselbe Person Vermieter und Mieter? Besteht eine Organschaft?
4. Mitvermietete Anlagen prüfen: Sind Betriebsvorrichtungen im Mietvertrag, etwa Kühl- oder Produktionsanlagen?
5. Grenzen rechnen: Strom und Ladestrom gegen 20 %, sonstige Mieterleistungen gegen 5 % der Einnahmen aus Gebrauchsüberlassung, mit Leerstand und Anlagenverkauf.
6. Gesonderte Gewinnermittlung einrichten: sobald Satz-3-Einnahmen, Betreuung oder Verkäufe von Wohnungen dazukommen.
7. Beteiligungen prüfen: Hält die Gesellschaft Anteile an einer gewerblich geprägten Personengesellschaft?
8. Verkäufe terminieren: Letztes Objekt zum 31.12., 23:59 Uhr, Häufigkeit über mehrere Jahre im Blick, Einbringungen der letzten drei Jahre markieren.
9. Antrag stellen: Die erweiterte Kürzung für jeden Erhebungszeitraum beantragen, in dem du sie nutzen willst. Ohne Antrag bleibt es bei der einfachen Kürzung.

Im Mandantenportal siehst du Unterlagen und Auswertungen jederzeit und buchst Termine direkt mit deinem Berater, so landet eine geplante Änderung bei uns, bevor sie wirkt.

Fazit: So behältst du die erweiterte Grundstückskürzung

Die erweiterte Grundstückskürzung gilt, wenn deine Gesellschaft das ganze Jahr ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet, nur die gesetzlich erlaubten Nebentätigkeiten innerhalb der 20-%- und 5-%-Grenzen ausübt, nicht an den Betrieb eines Gesellschafters vermietet und du sie beantragst. Dann zahlt eine Immobilien-GmbH auf ihre Mieterträge in der Regel keine Gewerbesteuer. Verlieren kannst du sie durch Fremdverwaltung, Dienstleistungen, Betriebsvorrichtungen, eine Betriebsaufspaltung oder einen schlecht terminierten Verkauf, jeweils für das ganze Jahr.

Dein nächster Schritt: Lass deine Struktur prüfen, bevor die nächste Tätigkeit startet. Den Kürzungscheck für deine Immobilien-GmbH machen wir im laufenden Mandat vor jeder Änderung. Im kostenlosen Erstgespräch (30 Minuten) klären wir, ob deine geplante Struktur die Voraussetzungen erfüllt.